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榮興民俗文化美食街推廣提案
作者：佚名 時間：2006-3-19 字體：[大] [中] [小]
目錄：
一、2005年遂寧房地產(chǎn)市場分析
二、遂寧商業(yè)物業(yè)分析
三、項目理解及定位
四、建筑部分產(chǎn)品建議及定位
五、推廣策略研究
5-1、推廣模式及時間安排
5-2、推廣主題研究及確認(rèn)
六、各推廣階段的工作細(xì)化
6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期
6-2、升溫期
6-3、引爆（開盤）
6-4、持銷期
七、銷售策略及安排
八、建立完善的物業(yè)管理
九、招商
第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場分析
宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場競爭加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場“行動準(zhǔn)則”。
遂寧房地產(chǎn)市場新動向：
1、遂寧房地產(chǎn)市場郊區(qū)化（中心近郊激烈碰撞）
隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價的提高，市場的大量需求使得城北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開發(fā)空間但是并存激烈的市場競爭。因此“郊區(qū)市場”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房地產(chǎn)市場的舞臺。
2、樓盤“個性化”
2004年新樓盤無論產(chǎn)品還是市場定位上皆少了對“老盤”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個性。
3、市場競爭白熱化
租個門面擺張桌子就可以把房子賣完的時代已經(jīng)過去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國群雄的局面。
4、產(chǎn)品規(guī)�；�，品牌化。
品牌=品質(zhì)+廣告。
以市場為導(dǎo)向，在矛盾中生存�，F(xiàn)在的市場可以說是一個比規(guī)模，看品牌的市場，只有從規(guī)模上、品牌上強強出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動消費者。讓市場了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。
5、房地產(chǎn)“市場營銷”比重的上升
專業(yè)的眼光看問題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每一個環(huán)節(jié)都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤要想從市場中脫穎而出，真正做到價值最大化，比如2004年所面市的每一個樓盤或多或少都在市場上露露面做一做宣傳�？梢娛袌鰻I銷所占比例不斷的上升。
6、市場對服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）
從過去的沒有物業(yè)管理到簡單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從基本安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為2005年消費者選擇物業(yè)的一個關(guān)鍵因素。
7、商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”
隨著住房消費主體的改變，開發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對住房由過去只追求“居者有其屋”的簡單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強了精品意識，精品小區(qū)無一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對居住者全方位的關(guān)懷，同時，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。
第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析
商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：
商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；有待有關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)空。
遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點：
A：商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；
B：商業(yè)物業(yè)空置比例上升；
C：商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；
D：規(guī)模較小，投資升值空間��；
E：商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；
F：本地投資商業(yè)力度較弱;
G：產(chǎn)品本身檔次較低;
H：產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計相對落后;
I:地方招商力度較弱;
第三章：項目理解及定位
榮興怡景（裙樓部分）：
命名方案：
A：榮興民俗文化美食街
說明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險能力。
項目理解：
榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅400余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無限的渠河公園。
優(yōu)劣勢分析：
項目優(yōu)勢（S）：
A：地理位置；
B：交通便捷；
C：產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見后“建筑部分產(chǎn)品建議”）；
D：定位優(yōu)勢（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；
E：消費群體；
考慮到后期的業(yè)態(tài)運作，項目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。
F：項目配套（大約3000平方米的餐飲廣場）；
G：專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財管家。（商業(yè)部分：個性物業(yè)管理）；
項目劣勢（W）：
A：商業(yè)氛圍較淡；
B：操作引導(dǎo)難度較大（推廣費用較高）；
C：人流量�。ê笃诘恼猩坦ぷ麟y度大）；
項目定位：
榮興怡景（裙樓部分）：
產(chǎn)品檔次定位：中高檔
方案：[具有規(guī)模和檔次的特色餐飲]
[民間風(fēng)俗文化美食]
理由：
A：通過對2004商業(yè)分析，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；所以需要有規(guī)模 。
B：搜索整個遂寧市沒有一個地方餐飲是純中高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。
C：本項目區(qū)域匯集了較多的高收入消費群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各公共活動場所“體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園”活動人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費的主力軍。
D：項目的配套為中高檔次餐飲消費者提供便利。如：3000平方米的餐飲廣場為消費者提供餐飲前后的休息及活動空間，停放車輛等；真正做到休閑餐飲，餐飲的延伸。
E：交通便捷，延伸了駕車前來餐飲消費者；
成功案例：
重慶九龍花園美食街
（一個典型的民間風(fēng)情美食街，銷售率100%）
分析：
1.項目位置較為偏遠(yuǎn)（距離主城區(qū)30分鐘車程）；
2.交通不便；
3.配套比較單一，更談不上有水有公園；
4.半徑3公里沒有主力消費群；
（采樣1：）
市場定位：
項目消費群定位：
A：本地原做特色餐飲的店主；（需要擴張業(yè)務(wù)）
B：各地品牌餐飲連鎖店（七十二行、鵝掌門、重慶香牌坊火鍋、成都老媽火鍋等）
C：各市政單位人員（有灰色收入者）；
D：本小區(qū)業(yè)主及周邊小區(qū)業(yè)主；
E：個體商販（自己經(jīng)營）
F：私營企業(yè)的高級職員；
1、影響營銷的三個消費層次
（1）投資消費人群
（2）經(jīng)營消費人群
（3）終極消費人群
2、各層次消費人群特征（劃分極不明確、區(qū)域、職業(yè)、年齡等）
（1）終端消費者主要消費特征
購物是否方便、經(jīng)營是否有特色，產(chǎn)品內(nèi)容是否豐富，選擇余地是否大，環(huán)境購物是否舒心。他們的消費行為表現(xiàn)為：注重產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性，新鮮時尚事務(wù)對其有較高的吸引力。
年齡25--60歲，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家庭月均收入3500元以上）且呈上升趨勢，生活穩(wěn)定。注重生活的便捷、周邊生活設(shè)施及健康休閑場所的完善。
(2)商鋪的經(jīng)營者消費特征
關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，交通是否方便，聚集人氣的能力如何，消費者對于經(jīng)營項目的接受度年齡30-45歲，渴望成功，勤奮努力，有危機感。具有豐富的服務(wù)行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，對經(jīng)營項目有獨特的眼光，注重經(jīng)營環(huán)境帶來的影響。
經(jīng)營者年齡：
（3）商鋪投資業(yè)主消費特征
關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，投資的升值潛力如何是其利益點；
年齡30-60歲，生活穩(wěn)定。 他們的消費行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購買較理性，通常花錢有計劃，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品是否具有升值潛力。
投資者年齡：
投資者來源地：
第四章：建筑部分產(chǎn)品建議及定位
(一) 產(chǎn)品規(guī)劃的原則:
1、盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費，一方面可以增加整體項目的利潤，另一方面可以降低平均單位面積的售價；
2、根據(jù)總價控制原則，單位銷售面積控制在60㎡以內(nèi)，將每個投資機會控制在25萬左右，這樣可以適當(dāng)減小產(chǎn)品風(fēng)險；
3、交通組織井然有序，通道不宜擁擠，景觀設(shè)計科學(xué)、合理有利于人流的聚集；
4、保持每個門市的開間進(jìn)身，符合客戶的具體的經(jīng)營需求；
5、在經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃選擇上，既要保證入氣吸納的整體統(tǒng)一，更要保障經(jīng)營個體的相對獨立；
(二) 規(guī)劃方案的建議：
考慮到項目定位與產(chǎn)品定位的統(tǒng)一性，本項目的商業(yè)部分可增加豐富的立面感觀，制造出和項目定位：
民間風(fēng)俗文化美食
•相統(tǒng)一的產(chǎn)品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、向上的色彩訴求。
•主要體現(xiàn)：“雅、尚”風(fēng)格。
•真正建造出具有文化底蘊的建筑。
產(chǎn)品定位：
A：遂寧首家民間風(fēng)俗文化美食街
@：建議在各個入口修建特色牌坊來升華項目形象；做到真正意義上的獨一無二。要把所謂這種文化從建筑物上完全體現(xiàn)出來，讓消費者來感受。
產(chǎn)品宣傳：
傳承民族建筑精髓
弘揚中華歷史文化
第五章：推廣策略研究
5-1：推廣模式及時間安排：
如圖：
注：2005-5-1（星期天）
5-2：推廣主題
體現(xiàn)要點：
•產(chǎn)品的唯一性；
•產(chǎn)品與推廣及銷售的統(tǒng)一性；
•產(chǎn)品定位（遂寧首家民俗文化美食街）
•形象定位（“雅、尚”風(fēng)格）
•具有較深的文化底蘊；古樸、厚重、高檔、典雅。
主題（暫定）：
A： 演繹千年文化，成就財富人生。
B：一次決定，終生坐享其成。
C：食尚開席,精華傳承。
D：讓投資成為事業(yè)！
第六章：各推廣階段的工作細(xì)化
6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期
廣告推廣：電視廣告、報紙廣告、 戶外廣告。
綜合分析：刊播電視、報紙、 和戶外廣告是樓宣傳推廣的主要形式；
電視廣告：
理由：考慮到本項目的規(guī)模，為了在遂寧人民心中創(chuàng)一個形象，塑造知名度；以“榮興怡景”項目獨有的定位優(yōu)勢創(chuàng)作電視宣傳片（如：規(guī)模，理念等）
操作：
1、確定宣傳主題 ：
A：演繹千年文化，成就財富人生。
B：遂寧首家民俗文化美食街
2、刊播時間（從導(dǎo)入期限到強銷期限）；
3、確定好宣傳主題交廣告公司制作或電視臺制作；
4、主要投放電視臺為遂寧電視臺；
5、定期作廣告檢測效果，主要是抽樣調(diào)查；
報紙：
理由：
1.宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強；
2.宣傳費用高；
操作：
1.宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）
導(dǎo)入期：
A：演繹千年文化，成就財富人生。
B：遂寧首家民俗文化美食街
戶外廣告：
理由：
1、地域性強；
2、主要以塑造樓盤形象為主；
3、費用低容易快速塑造項目形象；
4、具有一定的時效性；
操作：
1、確定推廣主題
A：把投資當(dāng)成一份禮物送給家人。
B：一次決定，終生坐享其成。
2、投放方式：以確定的推廣主題為內(nèi)容更換現(xiàn)有的廣告牌。（POP廣告的更換）
3、車身廣告（更換現(xiàn)有的內(nèi)容）；
6-2、升溫期（4月1號——5月1號）
（本月推廣計劃：夾報4期DM；2期報紙；2次活動）
夾報：
理由：
1. 區(qū)域性強；
2. 費用低；
3. 信息量大；（DM單張的所有內(nèi)容）
操作：
1.時間安排在放號前和放號期；
2.主要夾（遂寧日報、成都商報）；
3.DM單張以促銷政策為主；
4.一個月內(nèi)（夾報4次；平均每個星期一次）定在每周六；
人員推廣：
理由：
1.針對性強，可以鎖定目標(biāo)客戶群；
2.可以度身定造，提升服務(wù)形象化；
3.能夠客觀全面系統(tǒng)向買家介紹樓盤；
4.推廣費用低，效果好；
操作：
1、根據(jù)項目定位，把推廣區(qū)域重點放在遂寧現(xiàn)存的所有品派牌餐飲；
2、目標(biāo)為臨街門市；
3、準(zhǔn)備資料（DM單張，推廣主題）；
4、上門拜訪，陽光商業(yè)城及將登場敬請關(guān)注；（注明排號時間）
5、派發(fā)時間為（排號持續(xù)期）；
6、由銷售人員及臨時聘請銷史進(jìn)行派發(fā)；
活動推廣：
理由：
1. 活動推廣消費者容易接受，能夠有效的傳遞樓盤信息反饋；
2. 影響深遠(yuǎn)，容易調(diào)動客戶情緒；
3. 能快速創(chuàng)企業(yè)形象及項目形象；
4. 客戶參與意識強，能制造較好的氣氛；
5. 費用低，效果好；
操作：
1、確定活動主題和程序；
A：演繹千年文化，成就財富人生。
B：遂寧首家民俗文化美食街
C：“一鋪養(yǎng)三代”并不是夢想”
2、活動主要安排在排號持續(xù)期（開始排號后一個星期舉行）；
1、考慮請新聞單位參與（借媒體為項目作宣傳）；
2、確定參與人員，聘請參與的演出團(tuán)體及主持人。
3、以娛樂方式舉行；
4、現(xiàn)場安排制作一批廣告懸掛在現(xiàn)場；
報紙：
理由：
3. 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強；
4. 宣傳費用高；
操作：
2. 宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）
導(dǎo)入期：
A：演繹千年文化，成就財富人生。
B：遂寧首家民俗文化美食街
6-3、引爆（開盤）
（本月推廣計劃：夾報4期DM；2期報紙；2次活動）
開盤前的新聞發(fā)布會：
說明：通過媒體對項目進(jìn)行宣傳，讓投資者真正了解項目；
形式：
1、以投資說明會——主題：低投資高回報；
2、財富論壇——主題：投資理財，投資前景；
3、產(chǎn)品上市會——主題：產(chǎn)品上市促進(jìn)城市的發(fā)展；
時間：開盤前一周；
地點：銷售中心或酒店；
開盤時的現(xiàn)場活動：
為了做到熱抄熱賣的效果，以搞活動的方式開盤；體現(xiàn)優(yōu)惠多多，機會只有一次的主題。
主題: 食尚開席,精華傳承;
遂寧首家民俗文化美食街
報紙：（遂寧日報；廣播電視報各一期）
理由：
1、宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強；
操作：
宣傳推廣主題的確定：
食尚開席,精華傳承;
遂寧首家民俗文化美食街
6-4、持銷期
可以考慮在原來推廣的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整；
推廣費用：
第七章：銷售策略及安排
銷售策略推廣：
一、售后代租
售后帶租：這里所述的售后帶租指的是一種開發(fā)商、業(yè)主、承租者三方事先約定，由發(fā)展商將物業(yè)分割給業(yè)主，業(yè)主統(tǒng)一將物業(yè)經(jīng)營權(quán)交由發(fā)展商出租給承租人，并在規(guī)定的年限內(nèi)定期獲得一定收益的房地產(chǎn)營銷手段。消除投資型客戶的后顧之憂，讓業(yè)主有“坐想其成”之感。
理由：
⊙講“誠信”兩個字；
⊙宣傳效果好，沒有任何影響；
⊙客戶資源的合理利用；
⊙增加項目的市場占有優(yōu)勢；
⊙增加項目的抗風(fēng)險能力；
操作：
⊙積累來訪客戶，作好客戶登記（只租不買者）；
⊙根據(jù)項目定位，合理篩選一批適合定位的目標(biāo)群體；
⊙做好前期“出租”這一內(nèi)容的宣傳；
⊙根據(jù)周邊市場初步定一“出租”價；
⊙物業(yè)銷售后找和項目匹配的承租者；
二、以租帶售
以租帶售：發(fā)展商和承租者簽定承租合同，承租者定時向發(fā)展商支付租金。
理由：
⊙考慮到項目的增值空間大，暫時緩和等待最佳銷售時機；
⊙充分考慮開發(fā)期間所開支的一切費用（資金充裕）；
⊙現(xiàn)在銷售市場不佳，人氣不旺為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場，到時機成熟再進(jìn)行銷售。
⊙發(fā)展商考慮自己以后經(jīng)營；
操作：
⊙根據(jù)市場做好出租物業(yè)價格體系；
⊙要有超前的眼光，預(yù)測市場的前景，進(jìn)行自己投資的可行性分析；
⊙要建立一只專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的隊伍，用專業(yè)物業(yè)管理來延伸項目的品牌。
⊙可以考慮引進(jìn)部分特色商家（比如有一定規(guī)模和代表性），采用的方法是最低的租金出租，讓其先行入住形成旺鋪的局面，帶動后期的購買商家。
注：經(jīng)驗表明，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。
三、變相返租（產(chǎn)權(quán)商鋪返回報）
變相返租：發(fā)展商承諾消費者，購買后一次性或分階段性給消費者一定量的回報。
理由：
⊙商鋪的消費層始終以中小投資者為主導(dǎo)，由于穩(wěn)定的投資心理，更注重投資回報效益，該點是目前投資型客戶關(guān)注的焦點，也是投資信心所在。以一定的回報作信心支持，可望吸引投資者入市，達(dá)到迅速消化本商業(yè)的效果。
⊙發(fā)展商能最快速度回收資金；
⊙提高消費者的購買信心，引導(dǎo)消費者投資，
⊙能快速的建立項目形象，讓市場最短的時間內(nèi)認(rèn)可它；
⊙讓消費者要知道有如此大的優(yōu)惠；
⊙業(yè)主以較少資金獲取穩(wěn)定回報，并如愿擁有自己的投資物業(yè)；
⊙從價格上要讓投資者有以合理價格取得理想經(jīng)營場地；
⊙證明項目的投資空間大，回收穩(wěn)定；
操作：
⊙做好“投資回報”的可行性分析；
⊙定好回報的年限及項目年回報比例；
⊙以年“投資回報”為內(nèi)容從廣告推廣角度進(jìn)行對外宣傳，樹立項目的高回報形象；
⊙根據(jù)商鋪的位置，客戶的付款方式調(diào)整回報比例；
⊙對整個商業(yè)部分回報比例進(jìn)行控制（6%——10%）;
四、聯(lián)營（管理與經(jīng)營）
聯(lián)營：物業(yè)的管理權(quán)和物業(yè)的經(jīng)營權(quán)分開，通過聘請或成立專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理真正為購買者提供投資管家。
理由：
⊙因為遂寧市現(xiàn)在缺乏有規(guī)模的商業(yè)物業(yè)及專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理；
⊙從管理創(chuàng)品牌（比如：中國做物業(yè)管理出名“龍湖物業(yè)開發(fā)”）；
⊙專業(yè)的管理公司可以為業(yè)主提供投資方案，做到投資有序，專業(yè)理財，將投資風(fēng)險控制為0.
⊙提高買家的投資信心；
⊙具有一定的操作難度；
操作：
⊙可以從成都或重慶及其它城市聘請專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理；
⊙或自己建立一只高素質(zhì)的商業(yè)物業(yè)管理隊伍；
⊙根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理公司的管理經(jīng)營方案，有步驟的實施；
五、承諾限期回購
承諾限期回購：發(fā)展商在銷售商業(yè)物業(yè)時給業(yè)主承諾，業(yè)主在使用一定年限后將商鋪返還給發(fā)展商，發(fā)展商可按原來價格回購的一種銷售方法。
理由：
⊙提高買家的投資信心；
⊙要有超前的眼光，能夠百分百肯定項目在一定期限后有較大的升值空間；
⊙此銷售方法對發(fā)展商要求比較高，無論實力、公司的信譽度等；
⊙承諾限期回購是現(xiàn)在商業(yè)銷售市場上效果最佳的一種銷售方式；
操作：
⊙根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場分析，近年來商業(yè)物業(yè)的年升值比例；
⊙準(zhǔn)確對項目所在區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行分析，計算出年升值比例；
⊙根據(jù)準(zhǔn)確的年升值比例，確定向買家承諾的回購年限；
⊙確定回購年限后，以“承諾限期回購”為重點進(jìn)行推廣；
⊙做好到期回購的準(zhǔn)備；
⊙在銷售完畢后要加強對本商業(yè)進(jìn)行管理、宣傳、做好一切售后服務(wù)；
六、做商業(yè)“鋪王”銷售
發(fā)售之初，選擇本項目較好的2—5鋪面，標(biāo)價高于現(xiàn)有市場；簽定3—5份假合同，一方面可以提升客戶的心理價位，哄抬價格水平；另一方面又剛好保留了部分旺鋪，為后期的銷售做足了銷控。
七、“超低首付”計劃+“返租回報”
“超低首付”計劃：又叫“超輕松付款計劃”首付20%買商鋪。在首付款采取“交二緩三”的首付分期。又推出一次性預(yù)付兩年的租金（5%年投資回報）計算，相當(dāng)于總款的10%的優(yōu)惠；這樣購買“榮興貽景民俗文化美食街”商鋪一套只要首付1.5萬；物業(yè)交房時在付首付的30%；
例如：20萬按照5成10年的按揭方式付款
策略：
主題：即買即收高額年回報
年回報高達(dá)10%（暫定）
返租年限為：3年
D—1：凡選擇一次性付款購買商鋪以年10%投資回報率返三年；
D—2：凡選擇按銀行揭購買商鋪以年6%投資回報率返三年；
如：
排號策略：
A：保留1—10號，從11號開始排；排號者先不確定具體位置，“只能初步明確意向位置”。
B：方式
B-1：誠意金500元—3000元—5000元；
B-1-1：繳納誠意金500元者開盤享受500元抵2000元；
B-1-2：繳納誠意金3000元者開盤享受3000元抵5000元；
B-1-3：繳納誠意金5000元者開盤享受5000元抵8000元；
開盤促銷形式：價格比起步價低100—200元/㎡但限30套（注：對廣告說30套實際可以只拿10套）挑位置較差的商鋪。
第二天同樣按此方法銷售，并附加一定的軟性文章（內(nèi)容主要是宣傳第一天的成績制造強銷氛圍）。
價格策略：
A：附（價格表：略）
B：多種付款方式及內(nèi)容（體現(xiàn)付款方式的多元化）
B-1：一次性付款，享受9.5折；
B-2：銀行按揭，首付5成，其余銀行提供10年按揭，享受9.8折；
第八章：建立完善的物業(yè)管理
建立完善的物業(yè)管理：
表現(xiàn)：考慮項目的統(tǒng)一性；
從本項目的定位、建筑風(fēng)格、銷售執(zhí)行、物業(yè)管理等方面進(jìn)行整合，做到“存在”的唯一性；從內(nèi)容上、形象上體現(xiàn)個性。把本項目的物業(yè)管理做出特色成為項目的一大亮點。
為了維護(hù)商業(yè)物業(yè)品牌、維護(hù)絕大部分業(yè)主的利益，由專業(yè)商業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，要求經(jīng)營業(yè)主統(tǒng)一服從管理用基本規(guī)定來限制短期行為、維護(hù)大部分業(yè)主的利益：
（1）杜絕散亂，盡量統(tǒng)一業(yè)態(tài)；
（2）對冒犯顧客的經(jīng)營業(yè)主采取懲罰措施；
（3）要求統(tǒng)一著裝，服裝格調(diào)品位要與商街（古樸、厚重）相匹配；
（4）經(jīng)營內(nèi)容須與項目業(yè)態(tài)度相符，嚴(yán)禁對其它大部分業(yè)主及整體形象有所損害的經(jīng)營方式。
第九章：招商
招商準(zhǔn)備及實施：
時間：2005年5月底開始實施；
招商手冊的準(zhǔn)備：
內(nèi)容：
1、項目概況；（市政規(guī)劃）
2、項目定位；
3、整個項目的前景規(guī)劃；
4、區(qū)域優(yōu)勢；
5、項目優(yōu)勢分析；
6、區(qū)域招商政策；
7、項目招商優(yōu)惠措施；
操作：
1、通過遂寧市計委，市商委獲取部分商家資料；
2、爭取加入遂寧市對外招商隊伍；
3、享受所有對外招商的優(yōu)惠措施；
4、爭對遂寧市以戶外廣告為主，發(fā)布招商信息；
5、銷售部現(xiàn)場招商，通過招商手冊詳細(xì)介紹項目；
6、對有意向客戶進(jìn)行一對一招商；
7、對目標(biāo)商家舉行項目推薦會；
確定招商對象：
品牌餐飲：
中餐
•七十二行
•陶然居
•外婆鄉(xiāng)村菜
•重慶菜根香
•銀杏
•順風(fēng)肥牛
•南臺月
•福萬佳
•快樂老家
火鍋
•譚魚頭
•清華火鍋
•德莊
•秦媽火鍋
•龍湖鴨腸王
•貴州黑竹筍鄉(xiāng)雞
•成都老媽火鍋
•巴將軍
•武陵山珍